Hai chiếc Phantom mang biển 77L-7777 và 66S-6666 cùng hàng loạt Bentley, Mercedes R-class và BMW serie 7 "tứ quý", dù cơ chế cấp biển số hiện tại là bấm nút chọn ngẫu nhiên.

Chiếc Rolls-Royce Phantom được cho là "đỉnh" nhất của bà Dương Thị Bạch Diệp, TP HCM. Nó sở hữu các danh hiệu xe đặt hàng chính hãng đầu tiên, mang biển đẹp nhất với 6 số "7" và một chữ L khi lộn ngược sẽ thành số "7". Hiện tại, mẫu Phantom màu bạc - xanh này vẫn là chiếc xe đắt nhất Việt Nam, giá 1,3 triệu USD tại thời điểm cập cảng ngày 29/1. Ảnh: Hồng Anh.

Chiếc Phantom xuất hiện một cách âm thầm tại TP HCM. . Ảnh: Otosaigon.

Bentley Continental Flying Spur, dòng xe siêu sang được ưa chuộng nhất tại Việt Nam với biển tứ quý của Gia Lai. Ảnh: Sưu tầm.

Mercedes S55 AMG biển Hà Nội. Ảnh: Sưu tầm.

Đây được coi là biển "toàn tám" độc nhất do chữ "H" trong tiếng Anh là số "8". Mang chiếc biển này là mẫu BMW X5 nhập khẩu rất phổ biến tại Việt Nam. Ảnh: Otosaigon.

"Ngôi nhà di động" Infiniti QX56 với biển tứ quý phát của tỉnh Bình Dương. Ảnh: Otosaigon.

Mercedes R500 biển TP. HCM.

Biển "san bằng tất cả" trên chiếc Ferrari F430 Spider của Gia Lai.

Mercedes ML500 Bình Dương với biển "tam phát".

Bentley Continental Flying Spur biển "lộc - tài" Đồng Nai.

Mẫu sedan hạng sang cao cấp Lexus LS460L với biển nối.

Dù biển không "độc" nhưng Maybach 62 này vẫn là chiếc duy nhất tại Việt Nam. Ảnh: Otosaigon.

Như chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. Do đó, trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Nhưng sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v.. để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS.

b. Sự mất cân bằng cung-cầu BĐS:

Chúng ta có thể xem xét 3 ví dụ sau đây chúng ta để có thể hình dung được sự mất cân bằng cung-cầu BĐS và những hệ quả của nó đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung (thông thường sự mất cân bằng cung-cầu quá mức sẽ dẫn tới các “cơn sốt nóng” hoặc “tình trạng đóng băng” trên thị trường BĐS :

b1. Thái Lan:

Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cũng như mọt lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào trong nước. Chỉ trong vòng 3 năm, đến năm 1995, Thái Lan đã tăng được gấp đôi lượng vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rót vào lĩnh vực BĐS khi đó đang là một lĩnh vực đầu tư rất có lời do giá tăng vọt. Vốn đầu tư được đưa vào dưới 2 hình thức: vay nợ qua ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán. Với sự trung gian của hệ thống các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 tháng) từ nước ngoài để tài trợ cho các dự án có thời gian từ 18 tháng đến 2 năm. Mặt khác, thông qua thị trường chứng khoán, vốn được đưa vào các dự án thông qua các quỹ đầu tư BĐS.

Vậy, có gì sai lầm khi một lượng vốn đầu tư nước ngoài tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, hàng hóa trong lĩnh vực BĐS chỉ được trao đổi và đáp ứng nhu cầu trong nước mà không thể xuất khẩu cũng như mang lại các nguồn thu nhập về ngoại tệ để cân bằng cán cân thanh toán.

Thêm vào đó, tình hình đầu tư vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất… rất thấp so với các nước trong khu vực.

Cái gì đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng USSD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung-cầu.

Theo thống kê, đến năm 1997, tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng không có khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Các ngân hàng theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.

Mặt khác, như đã nói ở trên, BĐS không đóng góp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhìn nhận nền kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng, cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan thông qua việc bán chứng khoán hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khó khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khó có thể tìm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vòng xoáy mà chìm sâu vào cơn lốc khủng hoảng.

b2. Xing-ga-po:

Vào khoảng giữa thập niên 1970, có một cặp vợ chồng người Xing-ga-po đứng ra thành lập một công ty phát triển BĐS với số vốn 200.000 SGD (lúc bấy giờ chỉ vào khoảng 80.000 USD). Họ đi vay ngân hàng được 800.000 SGD để mua một mảnh đất xây 30 ngôi nhà.

Công trình xây cất chưa xong nhưng gặp lúc giá nhà đất bắt đầu phất lên, ngân hàng định giá lại và cho biết trị giá công trình của họ từ 1 triệu SGD đã tăng lên đến 3 triệu SGD. Ngân hàng sẵn sàng tái tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lên đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thêm 1,6 triệu SGD nữa.

Với số tiền “từ trên trời rơi xuống” này, họ mua một khách sạn 60 phòng với giá 6 triệu SGD, dùng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngân hàng khác 4,4 triệu SGD (tức là 73% giá trị của khách sạn). Giá nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vùn vụt và khách sạn nói trên giờ được định giá là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngân hàng khác để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giá của khách sạn) rồi dùng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu SGD đã vay trước đây, còn lại trong tay 3,6 triệu SGD. Chúng ta biết rằng, cho đến lúc này, họ vẫn làm chủ của 30 ngôi nhà mới xây xong đang cho thuê và một khách sạn.

Bản cũ soạn lại, với 3,6 triệu SGD còn lại, họ mua thêm một khách sạn thứ hai trị giá 20 triệu SGD. Và chỉ vài năm tiếp tục vay đi trả lại như thế, cuối cùng họ có trong tay 20 triệu SGD, và dựa vào đó vay thêm 40 triệu SGD mua thêm một khách sạn thứ ba trị giá 60 triệu SGD ở phố Orchard sang trọng.

Cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po đột ngột chấm dứt với cuộc khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ giữa thập niên 1980. Trong những năm kế tiếp, cũng như hầu hết các công ty khác ở Xing-ga-po, công ty BĐS của cặp vợ chồng này đã phải trải qua một giai đoạn vô cùng điêu đứng. Họ đã phải lần lượt bán hết 30 ngôi nhà và hai khách sạn đầu tiên để trả nợ, nhưng vẫn gồng mình để giữ được khách sạn thứ ba với số tiền vay nợ ngân hàng ngày càng chồng chất.

Sau một thời gian ổn định kinh tế, đến năm 1994, một cơn sốt nhà đất khác lại bắt đầu tại Xing-ga-po. Khi giá nhà cửa lên đến mức khủng khiếp nhất vào năm 1996, công ty của 2 vợ chồng trên may mắn bán được khách sạn còn lại ấy với giá 480 triệu SGD. Sau khi trả hết nợ cũ (từ 40 triệu SGD đã lên đến khoảng 100 triệu SGD), họ có trong tay 380 triệu SGD (tương đương khoảng 270 triệu USD).

Như vậy, chỉ sau 20 năm, công ty này đã biến 80.000 USD thành một cơ nghiệp khổng lồ khoảng 270 triệu USD. Và chỉ trong vòng 10 năm trước khủng hoảng, trị giá của cái khách sạn này đã tăng 8 lần (từ 60 triệu SGD lên đến 480 triệu SGD).

Hai cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po trong vòng 20 năm qua đã làm thay đổi hoàn toàn bàn cờ kinh tế trong nước. Trước mắt, một số tập đoàn công ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ vụt tăng giá và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS, từ các ngành kinh doanh xe buýt, đóng tàu bè, dệt may, cho đến lắp ráp điện tử… mặc dầu đều chưa hề có tí kinh nghiệm nào về xây cất. Và chính trong thời gian này nhiều tập đoàn cũng đã bắt đầu bỏ tiền túi đầu tư vào các nước trong khu vực.

Những chuyển biến trên đây không hẳn chỉ riêng ở Xing-ga-po mới có mà thực sự đã xảy ra rập khuôn tại tất cả các nơi khác trong khu vực, từ Thái Lan, Ma-lai-xi-a, In-đô-nê-xi-a cho tới Hàn Quốc, Hồng Công … Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng bath Thái Lan vào tháng 7 năm 1997 chỉ là cái ngòi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dây chuyền tại tất cả các nước trong vùng.

Chỉ riêng ở Xing-ga-po từ tháng 7 năm ngoái đến nay, tính theo nội tệ, giá nhà đất đã xuống khoảng 35%. Điều này có nghĩa khách sạn được đưa ra làm thí dụ ở trên từ 380 triệu SGD giảm còn 247 triệu SGD. Và dựa trên hối suất mới thì chỉ còn 145 triệu USD, mất đi 125 triệu USD, hay giảm giá 46% trong một năm. Nếu chỉ một khách sạn nhỏ như vậy mà đã mất đi 125 triệu USD, ta cũng đủ tưởng tượng trị giá tài sản của cả nền kinh tế Xing-ga-po đã vụt biến mất sẽ khổng lồ đến mức nào. Và nếu Xing-ga-po đã phải mất mát như thế thì tình hình tại các nước khác trong vùng lại còn bi đát đến chừng nào.

Đồng thời ta cũng có thể đoán trước rằng, vấn đề sẽ không dừng ở đó mà trong thời gian tới sẽ có rất nhiều công ty buộc phải phá sản và tình hình sẽ còn nguy ngập hơn nhiều.

b3. Trung Quốc:

TQ mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở.

Đối với các nhà doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS đã trở thành 1 mảng lôi cuốn họ. Trong năm 1991-1995 đầu tư nước ngoài vào BĐS chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tương ứng với vốn đầu tư nước ngoài thực tế vào TQ. Được thúc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của họ là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao còn bao gồm các nhà đầu tư trong nước bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các công trình giải trí. Tại 1 số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn khiêm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác.

Tuy nhiên, do cơ cấu đầu tư không hợp lý vào công nghiệp BĐS dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993, Chính phủ đã nắm việc kiểm soát nhằm làm bớt căng thẳng sự nóng bỏng về các toà nhà thương mại trên thị trường BĐS. Nhưng hậu quả của việc đầu tư không hợp lý là giá đất và giá nhà ở ngày càng cao.

Như vậy:

Có thể nói rằng sự sụp đổ của cơn sốt nhà đất là một trong những nguyên nhân chính đã đưa đến cuộc khủng hoảng kinh tế trong vùng. Tuy nhiên để tìm hiểu quá trình, chúng ta cần phải quay về nhìn lại căn bản tài chính gia đình và đây là đầu mối của tất cả.

Nếu ví cấu trúc của một quốc gia như một kim tự tháp khổng lồ thì cái mà ta thường nghe nói đến về những hoạt động tài chính, thương mại, kỹ nghệ.. chỉ là phần đỉnh, trong khi đó phần đáy của kim tự tháp là tất cả những cá nhân đã góp phần trong quá trình sản xuất và tiêu thụ trong nước. Nếu phần đáy lung lay thì cái đỉnh khó có thể bền vững.

Tại Xing-ga-po, khi trị giá các cơ sở thương mại tăng lên vùn vụt thì giá nhà cửa tư nhân cũng đồng thời nhảy vọt.

Cơn sốt nhà đất này đã đưa đến nhiều ảnh hưởng tai hại. Trước mắt, ai ai cũng nghĩ rằng đầu cơ nhà đất là con đường mau nhất để làm giàu cho nên nhiều người đã bỏ tất cả để đổ xô vào việc mua bán nhà cửa. Tài nguyên đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Hậu quả thứ hai là một khi giá nhà cửa lên quá cao, người dân sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ mua nhà. Từ đó, sẽ đưa đến áp lực đòi hỏi tăng lương khiến giá thuê nhân công trở nên đắt đỏ. Yếu tố này cùng với việc giá thuê văn phòng, nhà xưởng ngày càng gia tăng khiến nhiều công ty nước ngoài đặt lại vấn đề, tính chuyện chuyển đầu tư từ Xing-ga-po sang nước khác.

Nếu phân tích cho kỹ thì đầu mối của sự sụp đổ cơn sốt nhà đất có thể thấy được từ chỗ “khả năng trả nợ” của người dân đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Một tỷ số cực kỳ quan trọng mà rất ít ai quan tâm đến là cái tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình trung lưu phải trả mỗi tháng để vay nợ mua nhà, trên số tiền lương (sau khi trừ thuế) mang về mỗi tháng. Thông thường tỷ số này nên ở vào khoảng 1/3, tức là trong tổng số tiền lương mang về nhà mỗi tháng, mỗi gia đình chỉ nên dành ra khoảng 33% để trả nợ mua nhà. ở Nhật, khi giá nhà đất vọt lên tận mây xanh, trước khi nền kinh tế Nhật Bản rơi vào cuộc khủng hoảng trầm trọng từ gần 10 năm qua, tỷ số này có lúc đã lên quá 100%. Người Nhật lúc bấy giờ tính ra trung bình phải mất 90 năm mới trả xong nợ mua nhà.

Nếu tất cả mọi người đều “nợ như chúa chổm” như vậy, thì toàn bộ cơ cấu kinh tế sẽ hết sức bấp bênh và sự sụp đổ sẽ xảy ra không biết giờ phút nào. Nói rộng ra, toàn khu vực Đông Nam á hầu như đều trải qua những cơn sốt BĐS tương tự. Và số lượng tiền khổng lồ từ nước ngoài đổ vào đầu tư trong vùng như dầu đổ vào lửa khiến “sốt” càng cao. Một nền kinh tế quá dựa vào BĐS làm thế mạnh thì không chóng thì chầy sẽ phải trả giá đắt.

Còn tại cuộc khủng hoảng kinh tế Thái Lan cho thấy sự tác động qua lại rất chặt chẽ giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính.

Hiện nay, tổng dư nợ cho vay đầu tư của các ngân hàng Trung Quốc vào lĩnh vực này lên đến 310 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn cho vay nền kinh tế. Như vậy, nếu Chính phủ không có các biện pháp hữu hiệu, nước này sẽ phải đối mặt với nguy cơ “bong bóng” giá BĐS , sự tăng giá quá nhanh của nó có thể đẩy giá bán trên thị trường cao hơn nhiều lần so với giá trị thực. Và một khi “bong bóng” vỡ sẽ đẩy thị trường vào rối loạn, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế.

1.2. Các quy luật tác động tới sự vận hành của thị trường BĐS:

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v..

Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.

a. Quy luật cung cầu:

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.

b. Quy luật giá cả:

Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu. Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường BĐS, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã nói ở phần trên.

Nguồn: Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng và tham khảo tài liệu “Cánh hoa trước gió” của Võ Tá Hân

Những người bình thường chấp nhận thế giới như vốn dĩ của nó. Những người phi lý luôn cố thay đổi thế giới cho phù hợp với ý muốn của họ. Đó là lý do tại sao tất cả những tiến bộ của chúng ta đều phụ thuộc vào chính những người phi lý này.

Việc đầu tư BĐS rất dễ lôi cuốn. Một là bạn rất say mê hai là không. Nếu bạn không say mê bạn không thể giả vờ được và nếu bạn không thể che giấu được.

Nếu việc chạy xe quanh Thành phố xem xét các BĐS là cực hình đối với bạn thì có lẽ kinh doanh BĐS không hợp với bạn. Nhưng nếu bạn hoàn toàn hứng thú trong bạn có những yếu tố của một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp.

1. Bạn kiếm tiền ngay khi bạn mua.

Cho dù chúng ta đã biết rằng BĐS rất dễ bỏ qua những sai lầm, bạn vẫn kiếm được những khoản lợi nhuận lớn nếu việc mua bạn suôn sẻ ngay từ ban đầu. Khi bạn chỉ bỏ ra 165.000$ mà mua được một BĐS trị giá 240.000$ thì kiểu gì bạn cũng đã kiếm được 75.000$ miễn thuế, cho dù bạn đã có thể tăng được giá trị vốn ròng lên thêm 75.000$. Để kiếm được 75.000$ như thế bằng việc khác, thậm chí có được khoản thặng dư thu nhập từ BĐS nhiều bằng thế, bạn phải mất lâu thời gian. Cứ tiếp tục tìm, bạn sẽ còn tiếp tục tìm thấy nhiều thương vụ lớn như thế.

2. Hãy luôn mua của một người thật sự cần bán

Nếu bạn hỏi người nào đó anh ta có cần bán BĐS của anh ta hay không và anh ta đáp : ‘Không đời nào, tôi quý cái BĐS này và không bao giờ muốn xa rời nó cho dù anh có trả đủ tôi vẫn cần phải xem xét đã ‘. Khi ấy, chắc chắn bạn không thể mua được BĐS đó với giá rẻ. Người bán càng thực sự cần bán, việc thương lượng sẽ càng dễ hơn đối với bạn . Đừng cảm thấy áy náy là bạn mua quá hời, bạn vẫn trả anh ta nhiều hơn mức anh ta muốn bạn cơ mà, đúng không ?

3. Hãy quan tâm đến việc kinh doanh hơn là BĐS

Một trong những sai lầm lớn nhất tôi thấy các nhà đầu tư hay mắc phải là khi họ mua một BĐS để đầu tư, họ không để ý đến là liệu BĐS đó có sinh lời hay không mà là vì họ rất thích khu nhà BĐS nhỏ bé ‘xinh xắn ‘ đó. Trên thực tế nếu bạn chọn một ngôi nhà để ở, bạn càng thích ngôi nhà đó thì khi bạn ở bạn càng thấy thoải mái. Nhưng khi chọn một BĐS để đầu tư hãy gạt những cảm xúc của bạn sang một bên vì bạn đang đầu tư để tạo ra thu nhập. Hãy tự đặt ra câu hỏi : Liệu có đạt được doanh thu không ? Khả năng phát triển là gì ? Thực sự đó là một trò chơi với các con số, Chẳng có gì làm bạn cảm thấy thích thú với BĐS dùng để cung cấp các dịch vụ tang lễ cả.

4. Đừng bao giờ là người đầu tiên định giá – người đó luôn thất bại

Ở trường đào tạo những nhà đầu tư BĐS, vào dịp cuối tuần tôi thường cho các sinh viên chơi trò chơi thương lượng. Tôi chia nhóm thành những người mua và người bán các BĐS ảo. Tôi nói cho bên mua là BĐS đó được đánh giá ở mức nào và hỏi xem họ sẵn sàng trả bao nhiêu để mua nó. Sau đó tôi bảo bên bán vẫn giá trị đánh giá đó và hỏi xem họ cần bán với giá bao nhiêu. Sau đó tôi cho họ tự do thương lượng với nhau. Mọi kết quả cực kỳ thích thú, trong tất cả các trường hợp các cặp người mua – người bán cùng đàm phán chính BĐS với cùng giá trị đánh giá đã đưa ra, nhưng những người mua không bao giờ trả giá cao hơn mức tối đa và những người bán không bao giờ bán thấp hơn mức tối thiểu mà tôi đã định ra cho mỗi bên . Tuy nhiên một BĐS đặc biệt có thể được giao dịch ở mức trong khoảng từ 380.000$ tới 690.000$. Có những bài học có thể được rút ra từ trò chơi này (đặc biệt nếu chính bạn cũng tham gia vào trò chơi, chứ không chỉ là ngồi đọc ) điều rất rõ ràng là người đầu tiên định ra một mức luôn luôn thua cuộc. Ngay cả chính những nhà thương lượng mà cho rằng họ đã thỏa thuận thành công một mức giừo cũng phải chột dạ khi biết rằng một người mua (hay người bán) đối thủ của mình cũng thỏa thuận thành công mức giá giống như họ.

Quy tắc đừng bao giờ nen là người đầu tiên định ra một mức giá cũng có thể áp dụng với mọi vấn đề trong cuộc sống, không riêng gì với BĐS. Dối với bạn trong cuộc thương lượng BĐS quy tắc này có nhiều giá trị hơn nhiều so với khi bạn thương lượng ở một cuộc bán sân bãi.

5. Đi ngược lại quy luật

Chỉ có lòng dũng cảm mới chiến thắng được quy luật. Tuy nhiên để thực hiện được điều đó trong kinh doanh BĐS bạn phải thật bền bỉ : mua khi những người khác bán và chờ đợi cơ hội khi những người khác mua.

Tương tự, khi rất nhiều người đang hân hoan vì giá cả BĐS tăng không ngừng thì bạn nên khép mình chờ đợi. Ngược lại, khi mọi người đang cố tìm mọi cách ‘nhảy ra « thì bạn phải dũng cảm « lao vào » và mua càng nhiều càng tốt. Hẳn ít ai còn nhớ, sau khi thị trường chứng khoán năm 1987 sụp đổ, rất nhiều người đã thề rằng không bao giờ dám mạo hiểm trên thị trường này nữa. Nhưng chỉ 10 năm sau người Mỹ đã đổ một lượng tiền khổng lồ chưa từng thấy vào đây. Đôi khi cũng khó có thể biết được thị trường chứng khoán đang ở đỉnh cao của cơn sốt hay đang ở tận cùng của sự suy thoái (tôi thấy vào thời điểm đầu tháng 10/1987, có rất ít người nói rằng : thị trường đang sốt đỉnh điểm, hãy bán cổ phiếu thôi). Vì vậy thỉnh thoảng bạn nên gọi điện, tìm hiểu để kiểm tra, nắm bắt tình hình. Riêng với thị trường BĐS, với tính tương đối ổn định của nó, nói chung bạn luôn có thể biết được tình hình thực tế như thế nào. Mục quảng cáo thường có những câu đại loại như : ‘ bất cứ sự trả giá nào cũng có thể được xem xét ‘, ‘ người bán có ưu tiên về giá cả ‘,’ bạn hãy đến để thương lượng ‘, ‘ phương thức thanh toán, giải quyết theo ý với người mua ‘. BĐS đứng trên thị trường ổn định, lâu dài. Là một người mua, bạn sẽ được cả bênm môi giới và chủ sở hưu đón tiếp trọng thị, vồ vập. Bạn có nhiều cơ hội để chọn lựa, xem xét.

6. Chúng ta hẳn đã nhiều lần được bố mẹ nhắc nhở :’Hãy thu xếp để trả hết nợ nần đi ‘

Có một điều gì đó làm ta luôn thấy không thoải mái khi phải thế chấp lớn. Xu hướng tự nhiên của mọi người là muốn loại bỏ cảm giác này ra khỏi người càng sớm càng tốt – cảm giác một ‘ con nợ’ . Vì thế xu hướng chung là khi mua BĐS chúng ta đều muốn trả càng nhiều tiền mặt càng tốt.

Thế nhưng việc trả quá nhiều tiền mặt không phải là một cách kinh doanh hay. Bạn có nhớ tôi đã từng nói , một ưư điểm lớn nhất của đầu tư BĐS là bạn không phải tự mình trả hết tiền cho bên bán. Bạn càng trả tiền ít đi được bao nhiêu, lợi thế cho bạn càng lớn bấy nhiêu . Thứ nhất, tiền lời của bạn sẽ cao hơn ( đó là lãi tính bằng tiền mặt và tỷ lệ lãi suất nội hàm). Thứ hai, do còn nhiều tiền bạn có thể mua thêm những BĐS khác nữa. Ví dụ : nếu bạn có 100.000$, thay vì trả toàn bộ 100.000$ ấy cho một BĐS có giá trị như vậy (100.000$), bạn có thể chia số tiền này ra làm 4 phần, mỗi phần sử dụng như là một khoản thế chấp (25.000$) để mua 4 ngôi nhà có giá tương tự (100.000$) hoặc thâm chí làm như vậy có thể mua được 10 ngôi nhà cùng loại. Bạn đã nghĩ đến vấn đề này chưa?

7. Chỉ bán khi không còn cách nào khác

Có một điều gì đó thôi thúc tôi viết « đừng bao giờ bán”. Nói chung, những ai đem bán (vì thấy lới quá nhiều tiền) thường không sánh được với những người quyết tâm giữ BĐS lại. Khi nói chuyện với những người đã từng sở hữu BĐS nay đã bán, ta sẽ thấy họ ngần ngại khi muốn hỏi xem tài sản đó nay ước tính bán được bao nhiêu. Họ có thái độ như vậy, vì thấy mình đã bán hớ quá và hản rất tiếc rẻ trước mức giá quá cao lúc này. Tôi đã gặp một số trường hợp của những người về hưu , họ nói rằng những ngôi nhà của họ trước kia bán chỉ khoảng 4.200$ (năm 1962) nay muốn mua lại, hok phải trả tới 365.000$. Họ ước gì ngày xưa họ mua lấy độ 10 chiếc hoắc ít cũng không nên bán đi như vậy thì bây giờ…

Đôi khi, bán BĐS là việc cần thiết, khôn ngoan. Ví dụ như vào một thời điểm nào đó, khi bạn muốn cắt giảm các chi phí vì lý do tài chính, trong khi để duy trì cuộc sống ở tại ngôi nhà của bạn, bạn phải bỏ ra một số tiền quá lớn. Nếu chuyển đến sống ở một ngôi nhà khác , vấn đề này sẽ được giải quyết. Vậy thì tại sao lại không bán quách nó đi ?.

Nhưng nói chung, bán BĐS của mình đi không phải là một biện pháp thực sự khôn ngoan. Nhiều người sau khi đã bán đến một thời điểm nào đó, giá BĐS rất cao, họ lại tiếc rẻ “Gía mà…”

8. Những cơ hội tuyệt vời

Tôi luôn giữ vững một quy tắc quan trọng cho đến cùng. Như tôi đã từng nói đến ở phần đâu, nếu bạn không tin là sẽ có những cơ hội tuyệt vời xảy ra thì cho dù nó có đến sát ngay trước mắt bạn, bạn cũng chẳng thấy ,thậm chí là khi có người tận tay “dâng lên “ mời bạn. Tất nhiên, thấy càng nhiều cơ hội tốt, bạn sẽ càng thêm tin là điều đó có thực , đang tồn tại . Nếu bạn mới chỉ đang bắt đầu và chưa thực sự tin tưởng, cách tốt nhất để thoát ra khỏi bế tắc là hãy quan sát , quan sát và quan sát, bạn sẽ ngạc nhiên trước những gì mình thấy.

Sẽ chẳng có ai “mách” cho bạn biết trên thị trường có bao nhiêu cơ hội tốt ngoài cái bạn đã biết hoặc được biết: giống như cô bạn gái của tôi, chúng ta chỉ đi tìm một cái gì đó khi biết chắc là có nó.

Theo tôi, chúng ta cần phải biết mạo hiểm. Ví dụ như bạn cần phải biết từ chối cuộc đi chơi thuyền với cô bạn gái yêu quý với lý do bạn dang đi tìm một ngôi nhà rao bán 25/000$ nhưng bạn nghĩ giá trị thực của nó có thể lớn hơn rất nhiều hoặc một tòa nhà thương mại phát giábán là 59.000$ nhưng theo tính toán nếu mua và bán lại có thể kiếm lời vài chục nghìn đôla. Có thể mọi người nghĩ bạn là điên khùng nhưng nếu tìm được lúc ấy bạn không những không phải là kẻ điên , mà quan trọng hơn bạn còn có thể mua được cả một, thậm chí 2 chiếc thuyền tha hồ vui chơi cùng bạn gái mình. Theo bạn có nên không ?

Nếu bạn thực sự tin rằng trên thị trường có những cơ hôi tuyệt vời như vậy, chỉ cần bạn có đủ nghị lực, tự tin, bạn sẽ tìm ra.

Theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư bất động sản nước ngoài, Việt Nam đang được coi là một trong những thị trường hấp dẫn nhất châu Á. Lĩnh vực này mở ra cơ hội đầu tư sinh lời rõ rệt, cho dù thị trường phải trải qua những giai đoạn khó khăn.

Thị trường Việt Nam, đặc biệt là TP HCM, đang thu hút đầu tư nước ngoài. Ảnh: Hoàng Hà

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia đầu tư bất động sản nước ngoài trong một hội nghị tại TP HCM về triển vọng đầu tư tại Việt Nam. Theo họ, điều này lý giải rất rõ tại sao một nửa trong số khoảng 47 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào Việt Nam 8 tháng qua thuộc các dự án phát triển bất động sản. Tại TP HCM, trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam, 90% trong tổng số 7,9 tỷ USD lượng FDI của thành phố tập trung vào lĩnh vực bất động sản.

Một xu hướng mới cũng xuất hiện gần đây là việc các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam liên doanh, liên kết với nhiều đối tác nước ngoài để phát triển các dự án bất động sản lớn. Các bên sẽ đều có lợi từ sự hợp tác này. Các công ty trong nước sẽ nhận được những nguồn vốn đầu tư cần thiết, trong khi các đối tác nước không phải lo lắng gì về các thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lo ngại về việc thủ tục hành chính còn quá rườm rà, gây mất thời gian đối với việc đầu tư của họ tại Việt Nam. Họ kêu gọi những nỗ lực hơn nữa trong việc khai thông các thủ tục hành chính nhằm cung cấp cho các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước những cơ hội ngang nhau trong đầu tư bất động sản.